De afgelopen jaren is Dubai uitgegroeid tot een ware magneet voor vermogende Nederlanders die op zoek zijn naar slimme investeringsmogelijkheden. Uit recent dataonderzoek blijkt dat ruim duizend Nederlanders minimaal 600 miljoen euro aan vastgoed bezitten in de golfstaat.
Van succesvolle ondernemers tot bekende Nederlanders: steeds meer mensen met kapitaal ontdekken de voordelen van vastgoed in Dubai. Maar wat maakt deze stad zo aantrekkelijk?
Een fiscaal paradijs dat legaal is
De belangrijkste reden waarom vermogende Nederlanders kiezen voor Dubai is het uitzonderlijk gunstige fiscale klimaat. In tegenstelling tot Nederland, waar vermogenden te maken krijgen met box 3 heffing, vermogensbelasting en hoge inkomstenbelasting, kent Dubai een vrijwel belastingvrij regime.
Wat betaal je niet in Dubai:
- 0% inkomstenbelasting op huurinkomsten
- 0% vermogenswinstbelasting bij verkoop
- 0% erfbelasting of schenkbelasting
- 0% vermogensbelasting
Nederland heeft een belastingverdrag met de Verenigde Arabische Emiraten afgesloten. Dit betekent dat huurinkomsten uit vastgoed in Dubai belast mogen worden in de VAE, waar het tarief dus 0% is. Je kunt je huurinkomsten volledig belastingvrij naar Nederland overmaken.
Wel moet je je vastgoed in Dubai opgeven bij de Nederlandse Belastingdienst in je box 3 aangifte. Maar dankzij het belastingverdrag krijg je een vrijstelling voor het daadwerkelijke rendement. Dit maakt investeren in Dubai fiscaal zeer interessant voor Nederlanders met vermogen.
Rendementen die Nederlandse vastgoed ver overtreffen
Naast de fiscale voordelen biedt Dubai ook aanzienlijk hogere rendementen dan de Nederlandse vastgoedmarkt. Waar je in Nederland gemiddeld 3-5% netto huurrendement kunt verwachten, liggen de cijfers in Dubai aanzienlijk hoger.
Gemiddelde rendementen in Dubai:
- Huurrendement: 5-8% netto per jaar
- Waardestijging: gemiddeld 20% per jaar (2023-2024)
- Top locaties zoals Palm Jumeirah: tot 40% huurprijsstijging in 2024
In 2024 registreerde Dubai maar liefst 180.900 vastgoedtransacties met een totale waarde van ongeveer 142,4 miljard dollar. Dit betekent een groei van 36% in het aantal transacties ten opzichte van 2023. De vastgoedprijzen stegen de afgelopen twee jaar met 20% volgens cijfers van Deloitte.
Vergeleken met Nederland, waar de vastgoedmarkt te maken heeft met stijgende regeldruk, hoge hypotheekrentes en beperkte groeimogelijkheden, biedt Dubai een dynamische markt met sterke groeipotentie.
Wie investeren er in Dubai?
De lijst met Nederlandse vastgoedbezitters in Dubai is gevarieerd. Uit data onderzoek blijkt dat het niet alleen superrijken zijn die in Dubai investeren.
Voorbeelden van Nederlandse investeerders:
- Quote 500-leden en bekende ondernemers
- MKB-ondernemers uit bijvoorbeeld Volendam en omgeving
- Professionals zoals hoteliers, beauty-specialisten en piloten
- Alex Kroes, voormalig eigenaar van Sports Entertainment Group (het grootste voetbal makelaarskantoor van Nederland), bezit een appartement van 171 vierkante meter in Dubai
Een Volendamse ondernemer verklaarde: “De mogelijkheden zijn ongekend. In Dubai word je als investeerder met open armen ontvangen, in Nederland beschouwen ze je vooral als last.”
De groei van Dubai: van woestijnstad tot wereldmetropool
Dubai’s visie voor de toekomst is ambitieus. De regering heeft plannen om de bevolking meer dan te verdubbelen van de huidige 3,6 miljoen naar 7,8 miljoen inwoners in 2040. Deze groei wordt ondersteund door gigantische infrastructuurprojecten en vastgoedontwikkelingen.
Belangrijke ontwikkelingen in 2025:
- Palm Jebel Ali: Een nieuwe palm, twee keer zo groot als Palm Jumeirah, met exclusieve villa’s en resorts
- Burj Azizi: Een toren van 725 meter die het op één na hoogste gebouw ter wereld wordt
- Trump Tower Dubai: 80 verdiepingen met het hoogste openluchtzwembad ter wereld
- Dubai Islands: Nieuw luxe waterfront gebied met 12,6% waardegroei in Q1 2025
Het Internationaal Monetair Fonds voorspelt een groei van het reële BBP met 5,1% voor de Verenigde Arabische Emiraten in 2025. Deze economische groei vertaalt zich direct naar een bloeiende vastgoedmarkt.
Opkomende wijken met hoge groeipercentages
Slimme investeerders kijken niet alleen naar de bekende toplocaties zoals Downtown Dubai en Palm Jumeirah. Opkomende wijken bieden vaak betere instapprijzen met vergelijkbare of zelfs betere groeiverwachtingen.
Wijken met hoogste groei in Q1 2025:
- Dubai Islands: 12,6% waardegroei
- Dubai Land Residence Complex: 11,4% groei
- Dubai Sports City: 9,2% groei
- Studio City: 7,8% groei
Deze buurten bieden lagere instapprijzen dan de bekende hotspots, maar met uitstekende groeiverwachtingen voor investeerders die op tijd willen instappen in de volgende vastgoedgolf.
Hoe zit het met de risico’s?
Hoewel Dubai veel voordelen biedt, is het belangrijk om ook realistisch te zijn over de risico’s. De vastgoedmarkt kent pieken en dalen. Tijdens de kredietcrisis kelderden de prijzen in Dubai met 50%. Voor de komende jaren wordt door sommige experts een afkoeling van de markt voorspeld, met mogelijke dalingen van 10-15%.
Daarnaast is het verplicht om je vastgoed in Dubai op te geven bij de Nederlandse Belastingdienst. De Belastingdienst heeft recent informatie ontvangen over vastgoedbezit van Nederlanders in de VAE en stuurt brieven naar mensen die hun bezit niet hebben opgegeven. Boetes kunnen variëren van 75% tot 150% van de ontgane belasting.
Het is daarom essentieel om:
- Altijd je vastgoed correct op te geven in je aangifte
- Professioneel fiscaal advies in te winnen
- Te investeren via betrouwbare makelaars met kennis van de lokale markt
- Voldoende buffer aan te houden voor marktschommelingen
Toegang tot een Golden Visa
Een extra voordeel voor investeerders is de mogelijkheid om een Golden Visa te verkrijgen. Bij een investering van minimaal 2 miljoen AED (ongeveer €500.000) in vastgoed kom je in aanmerking voor een langdurig verblijfsvisum van 10 jaar. Dit visum geldt ook voor je partner, kinderen en ouders.
Dit biedt ongekende flexibiliteit als je overweegt om deels of volledig in Dubai te wonen, of als je je vastgoedbeheer ter plaatse wilt optimaliseren. Voor veel Nederlandse ondernemers en vermogende particulieren is dit een aantrekkelijk alternatief.
Nederland versus Dubai: een vergelijking
De verschillen tussen de Nederlandse en Dubaise vastgoedmarkt zijn aanzienlijk:
Nederland in 2025:
- Huizenprijzen stegen met 10% (maart 2025)
- Huurmarkt staat onder druk
- Verplichte verduurzaming brengt hoge kosten
- Aanbod blijft achter bij vraag
- Hoge belastingdruk op huurinkomsten en vermogen
- Stabiele markt met beperkte groeimogelijkheden
Dubai in 2025:
- Vastgoedprijzen stegen met 20% per jaar
- Bloeiende huurmarkt met 25-40% prijsstijgingen
- Geen inkomsten- of vermogensbelasting
- Grootschalige nieuwe ontwikkelingen
- Dynamische markt met sterke groeipotentie
Voor investeerders die op zoek zijn naar hogere rendementen en fiscale voordelen is Dubai dus aanzienlijk aantrekkelijker dan Nederland.
Ook geschikt voor ‘gewone’ vermogende Nederlanders
Je hoeft geen miljonair te zijn om in Dubai te investeren. Vastgoed is beschikbaar vanaf ongeveer €175.000, waarbij je met een eigen inbreng van €50.000 kunt starten door gebruik te maken van het hefboomeffect. Nederlandse en Belgische investeerders kunnen ook een financiering verkrijgen voor hun investering in Dubai.
Uit de data blijkt dat het niet alleen Quote 500 leden zijn die investeren, maar ook MKB ondernemers, zzp’ers die hun pensioen willen opbouwen, en professionals die hun vermogen willen laten groeien. Een rijtje Volendamse mkb-ondernemers met een achtergrond in de bouw staat bijvoorbeeld prominent in de vastgoeddata.
Locatie, locatie, locatie: waar investeren?
Bij het investeren in vastgoed in Dubai is de locatiekeuze cruciaal. Populaire gebieden zijn:
Gevestigde toplocaties:
- Downtown Dubai: Iconisch centrum met Burj Khalifa, altijd in trek bij toeristen en expats
- Dubai Marina: Levendig zakendistrict met prachtige architectuur en watersportmogelijkheden
- Palm Jumeirah: Prestigieus palmeiland met luxe villa’s en topresorts
- Business Bay: Zakencentrum met veel vraag van zakelijke huurders
Opkomende gebieden met groei potentie:
- Dubai Islands: Nieuw luxe waterfront gebied
- Jumeirah Village Circle: Gezinsvriendelijk met sterke groei
- Dubai Sports City: Nabijheid van sportfaciliteiten en betaalbare nieuwbouw
- Studio City: Populair bij jonge professionals
De keuze hangt af van je investeringsstrategie: wil je maximale stabiliteit in gevestigde wijken, of hogere groeipotentie in opkomende gebieden?
Hoe begin je als Nederlandse investeerder?
Voor Nederlanders die willen investeren in Dubai zijn er inmiddels meerdere Nederlandse makelaars actief die het proces vereenvoudigen. Zij bieden:
- Persoonlijke begeleiding in het Nederlands
- Kennis van zowel de Nederlandse als Dubaise markt
- Hulp bij fiscale aspecten en aangifte
- Toegang tot exclusieve projecten
- Ondersteuning bij financiering
Stappen om te beginnen:
- Laat je goed adviseren door een fiscaal specialist
- Bepaal je budget en investeringsstrategie
- Werk samen met een betrouwbare Nederlandse makelaar in Dubai
- Kies de juiste locatie en het type vastgoed
- Zorg voor correcte administratie en opgave bij de Belastingdienst
Transparantie en regulering nemen toe
Een veelgehoorde zorg over Dubai is de transparantie. De stad stond lange tijd bekend als belasting- en witwasparadijs. In 2024 heeft de Financial Action Task Force Dubai nog op de ‘grijze lijst’ gezet vanwege te weinig toezicht op witwaspraktijken in de vastgoedsector.
Echter, de overheid van Dubai neemt dit serieus en heeft in 2024 en 2025 belangrijke stappen gezet:
- Strengere regels voor vastgoedontwikkelaars
- Verhoogde transparantie in de vastgoedsector
- Verplichte escrow-rekeningen voor off-plan projecten
- Gedigitaliseerde eigendomsregistratie via de Dubai Land Department
- Snellere geschillenbeslechting
Deze maatregelen bieden meer zekerheid en bescherming voor internationale kopers, wat het vertrouwen voor Nederlandse investeerders verder vergroot.
Toekomstperspectief: blijvende groei verwacht
Analisten voorspellen dat de luxe vastgoedmarkt in Dubai met nog eens 25% zal groeien in 2025, gedreven door internationale vraag. Uit onderzoek blijkt dat 49% van de wereldwijde High-Net-Worth Individuals (met een vermogen van meer dan 20 miljoen dollar) dit jaar in vastgoed in de VAE wil investeren.
De Verenigde Arabische Emiraten hebben aangegeven nooit inkomsten-, vermogens- of erfbelasting te willen invoeren. Dit maakt langetermijnplanning mogelijk zonder zorgen over toekomstige belastingverhogingen – iets wat in Nederland wel een reëel risico is.
Met grootschalige infrastructuurprojecten, een groeiende bevolking en een stabiele economie lijkt Dubai zijn positie als internationale vastgoedhub verder te verstevigen.
Conclusie
Dubai heeft zich ontwikkeld van een woestijnstad tot een wereldwijde vastgoedhub die vermogende Nederlanders massaal aantrekt. Met 0% belasting op huurinkomsten en vermogenswinst, rendementen van 5-8% per jaar, waardestijgingen van gemiddeld 20%, en een gunstig Nederlands belastingverdrag, biedt de stad unieke mogelijkheden voor vermogensgroei.
Ruim duizend Nederlanders bezitten al voor minimaal 600 miljoen euro aan vastgoed in Dubai, van Quote 500-leden tot MKB-ondernemers uit plaatsen zoals Volendam en zelfs uit de regio Altena.
Natuurlijk zijn er risico’s en is zorgvuldige planning essentieel. Maar voor Nederlanders met vermogen die op zoek zijn naar hogere rendementen, fiscale voordelen en internationale diversificatie, is vastgoed in Dubai een serieuze overweging waard.
